ミナミのラボ

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不動産名義変更 リフォーム 引越 自分でやる

f:id:keyumino:20161218152039j:plain 大きなことをすることになりました。

現在東京住なのですが、来年の春に大阪に引っ越すことになりました。

それに伴い、実家の家を父親からもらって、そこをリフォームして住むことにしました。(父親は今は近くの別の所に住んでいて、実家は空き家になってる)

 

これから長い戦いの始まりです。

せっかくなので、その過程をブログで備忘録的に残したいと思います。

 

諸々の手続き等すべて自分でやるつもりなので、その手順なども皆さんの参考になれば幸いです。

 

前提条件

 

  • 66歳(存命)の父より38歳の息子が築29年の一戸建てを無償で貰い受ける。
  • ローンが残債300万ほど有り。(ローンは自分が借り換えても、父のままにして父に家賃として払うでもどっちでもいい)
  • リフォームをして家族四人で来年春から住む予定。

 

やることは

 

まずこれからやること

 

  1. 家の名義変更をする
  2. リフォームをする
  3. 引越をする

 

大きく分けてこの3つ。引越以外は始めてやることなので、都度調べて聞いて自分でやっていこうと思います。

もちろん、リフォームとか引越自体を自分でやるわけじゃないよ?そこは業者にお願いするけど、申込みとか名義変更は自分でやるので、その過程を残します。

 

調べてわかったこと

まず、引越は置いておいて、リフォームと名義変更をざっと調べました。

 

父の贈与税

父親名義の家を息子がローンを組んでリフォームをすると、そのリフォームを父親にあげた事になり、父親に贈与税が発生するということがわかりました。

父は住まず、僕の家族が住むにも関わらずにですよ?

リフォームは家の名義人の物として見られるとのこと。

 

仮にリフォームに1000万かかったら、控除が90万で910万が課税対象。父は贈与税の課税分30%で273万を、国に払わなきゃいけないと言う事になります。

 

なんとアホらしい。

なのでリフォームはリフォームで、業者の下見とか打ち合わせは進めながら、先に家の名義変更をすることにしました。

 

自分の贈与税

父から家をもらうので、当然こっちにも贈与税が発生します。しかしそこは便利な制度が2つあるらしい。

一つ目が暦年課税制度

簡単に言うと、年間110万円までの贈与は税金がかからない。だから1000万の家をもらう時に、毎年110万円分ずつもらうことにする。すると10年目で全部もらう事ができる。

でもこれ毎年手続きしなきゃいけない上、今回はリフォームで発生する父親の贈与税をなくしたいと思っているから使えない。(使えても毎年やるとか面倒くさい)

 

二つ目が相続時精算課税制度

簡単に言うと親が他界した時の相続内容を先にもらうので、その分は非課税にしてねというもの。

条件は、65歳以上の親から20歳以上の子供への贈与である場合だけ使えて、上限は2500万まで。

そもそも遺産とかあるとは思えない上、今回の家の資産価値が土地・家合わせて700万円程度なので、この制度を利用することにする。

ただ、必ず申請が必要とのこと。どうやって申請するかとかはこれから勉強。

 

不動産所得税

そしてさらに税金が。「不動産をもらう」という事で不動産所得税。でもこれは計算した所、申請さえすれば今回はかからない。0円。

計算方法がこちら。(大体で書きますね)

土地の資産価値が400万円程。家の資産価値が300万円程。

 

土地 (50㎡くらい)

不動産取得税

(固定資産税評価額 ✕ 1/2 ✕ 3%)控除額(下記AかBの多い金額) A = 45,000円、 B =(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 ✕ 1/2)(課税床面積 ✕ 2(200㎡限度)) × 3%

今回の場合

400万 ✕ 1/2 ✕ 3% = 「6万」 ー (8万 ✕ 1/2) (50 ✕ 2) ✕ 3%「12万」

でマイナス6万円となり、マイナスの場合は0円となります。

 

不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 控除額) × 3%

控除額は築年数で下記の通り変わってきます。

【控除額】
新築日
1997年(平成9年) 4月1日以降  : 1,200万円
1997年(平成9年)3月31日以前  : 1,000万円
1989年(平成元年)3月31日以前  : 450万円
1985年(昭和60年)6月30日以前  : 420万円
1981年(昭和56年)6月30日以前  : 350万円
1975年(昭和50年)12月31日以前  : 230万円
1972年(昭和47年)12月31日以前  : 150万円
1954年(昭和29年)7月1日 ~1963年(昭和38年) 12月31日   : 100万円 

今回は1987年築だから控除額は450万円

なので、

不動産取得税 = (300万 - 450万) × 3% = マイナス4万5千円

となり0円です。

 

でも0円でも申請は必要らしい。なのでこれも忘れずにやらないといけない。

 

名義変更した後に関わってくる税金はこの2つでした。

名義変更の時に払う税金がもう一つ(登録免許税)あったけど、それは名義変更の手続きの中で説明しますね。

 

まとめ

 

とにかく、やることがたくさんあることがわかった。でも一つ一つ順番にちゃんとやればきっと出来るさ。

今後また順次ブログで報告しますね。

とりあえず名義変更の相談と、リフォームの見積もり依頼をするかな。

名義変更の続きはこちら

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